[서평] 내집없는 부자는 없다 by 대치동키즈 - 30대 기혼(예정)자에게 추천하는 책
- 부동산
- 2020. 10. 18.
'대치동 키즈'는 유명한 부동산 커뮤니티인 네이버 카페 '붇옹산스터디'의 인기글 목록에서 자주 보던 닉네임이었다. 처음엔 카페에서 인기글로 나중엔 블로그에서 정기적으로 저자의 글을 읽다가 책을 발간했다는 소식을 듣고 주저 없이 구매를 하게 되었다. 3040을 타깃으로 한 젊은 작가의 등장이 반가웠던 것 같다. 30대인 내가 이 책을 통해 얻을 수 있는 것은 무엇일까?
*인상 깊은 구절
이렇게 다짐과 실행을 반복하다가 끝내 월급으로 종잣돈 모으기를 포기했습니다. ... 월급으로 종잣돈을 모으는 일이 자본주의 세상에서 성공할 확률이 희박하다는 것을 깨달았기 때문입니다. 20p
기업이 주든 정부가 주든 급여는 기본적으로 소비를 위한 것이기 때문에 돈이 남도록 지급되지 않습니다. 그래서 급여를 통해 종잣돈을 모으려면 극단적으로 소비를 줄이거나, 다수가 제공하지 않는 특별한 노동 가치를 기업에게 제공해서 성과급을 얻어야 합니다. 하지만 그러한 특별한 노동 가치를 제공하는 사람은 매우 소수이기에, 우리에게 주어진 선택지는 극단적으로 소비를 줄이는 것 외에는 없습니다. 이는 곧 우리의 자존감과 연결되는 삶의 질과 맞바꾸어야 함을 의미합니다. 당연히 실천하기 어렵습니다. 21p
이 문단에서 괜히 위로를 받았다. 초, 중, 고, 대, 취업준비까지 웅크린 우리의 자존감과 삶의 질은 취업 후에는 잠시 펼쳐야 할 것이 아닌가...? 소비를 줄여 종잣돈을 모으자니 당장의 삶이 서글프고, 그렇다고 현재를 즐기자니 미래가 보이지 않는다. 그래서 다시 지갑을 닫겠다고 마음을 먹지만 실천하기가 쉽지 않다.
(재개발, 재건축) 실제 투자를 실행할 때 중요하게 봐야 하는 것은 사업성보다는 투자하는 지역의 매수세와 조합의 분위기입니다. 아무리 사업성이 좋아도 실제 사업의 진행 여부를 판가름하는 것은 그 지역에 속한 지역 주민의 동의이고, 결정적으로 그 안의 다양한 이해관계자와 각종 소송을 조정하면서 순조롭고 빠르게 이끌어갈 수 있는 조합장과 조합 임원의 추진력이기 때문입니다. 33p
정말이다. 100% 동의한다. 그래서 재건축 사업은 사업성보다 속도가 중요하다. 수익률이 낮더라도 사업시행인가 후, 관리처분인가 후에 들어가는 게 기다리는 시간을 단축할 수 있다. 주민 동의를 받기 위한 조합장과 임원의 역량이 정말 중요한 것 같다.
★지역 간 위계 순서대로 매수세가 흐른다.
그림은 필자가 생각하는 지역 간의 위계를 수도권 지도에 표시한 것입니다. 최초 진앙지인 서초, 강남에서 시작된 상승장은 용산, 성동, 마포, 잠실, 목동, 여의도로 전파되고, 뒤이어 범강남권인 강동, 과천, 분당, 판교, 위례에서 광교로 이어집니다. 이어 상승 중반기를 지나면서 투자자의 매수세와 유동성은 과천에서 의왕, 안양, 군포, 시흥으로, 목동은 광명, 부천을 지나 송도까지, 마포, 성동은 서울 서북부와 동북부를 거쳐 구리까지, 그리고 분당, 판교, 광교는 각각 용인과 수원, 강동은 하남으로 번집니다. 그리고 상승기 후반이 되면서 서남은 인천과 안산, 화성으로 모이고 동남은 광주와 이천, 서북부는 고양, 김포를 거쳐 파주까지, 동북부는 구리를 거쳐 남양주와 의정부로 상승을 마무리합니다. 211p
정리해 보면,
[상승기 초반] 서초, 강남 → 마용성, 잠실, 목동, 여의도 → (범강남권) 강동, 과천, 분당, 판교, 위례, 광교
[상승기 중반] 과천 → 의왕, 안양, 군포, 시흥 / 목동 → 광명, 부천, 송도 / 마포, 성동 → 서울 서북부, 동북부, 구리 / 분당, 판교, 광교 → 용인, 수원 / 강동 → 하남
[상승기 후반] 서남 → 인천, 안산, 화성 / 동남 → 광주, 이천 / 서북부 → 고양, 김포, 파주 / 동북부 → 구리, 남양주, 의정부
서울이 상승할 때 방송을 통해 이 열기가 수도권으로 퍼질 거라고 여러 번 들었지만 정말 이렇게 뜨겁게 퍼질 줄은 몰랐다. 그동안 가격이 너무 오르지 않았기 때문에 1) 앞으로도 오르지 않을 것이다 2) 이제 오를 것이다. 이 두 개의 선택지 중에 나는 1번을 택했다. 서울이 정답지이고 수도권도 서울로 30분~1시간 이내로 출퇴근 가능한 거리만 서울 영향으로 조금씩 오른다고 생각했다. 그런데 지나고 보니 2번이 맞았다. 안 오를 것 같았던 곳도 다 오른다. 내가 걱정했던 곳도 오른다...;;;; 물론 단지마다 오름폭의 차이는 있지만 실수요가 받쳐주는 곳이라면 다 오르고 있다. 아마도 1군 투자자는 모두가 서울을 바라보고 있을 때 수도권의 저렴한 매물들을 공략하지 않았을까 생각한다. 지금 생각하면 너무 쉽지만, 당시에는(상승기 초반) 정말 서울만 오르고 나머지 지역들은 별 볼일 없었기 때문에 서울이 아닌 지역을 산다고 하면 거길 왜사? 하고 말리는 분위기였다. 참 신기하다. 지난 역사가 그랬고 전문가가 그럴 거라고 말을 해줘도 그게 마음으로 느껴지고 머리로 깨닫기까지 시간이 걸렸다. 역시 직접 경험을 통해 배우는 것이 가장 오래 남고, 남의 경험을 책으로(귀로) 듣는 것에는 한계가 있다. 내가 더 많은 경험을 하거나, 아니면 노력으로 한계를 극복하거나 둘 중의 하나는 해야 한다.
하지만 다시 상승장이 온다면, 나는 리스크를 안고 비규제지역 투자를 할 수 있을까? 아직은 확신이 없다. 그래도 실거주 목적이라면 지역 내 상급지로 이동, 신축 등 좋은 상품으로 갈아타기를 할 수 있을 것 같고, 투자 목적이면 분양을 받거나 분양권, 입주권을 매수하는 방법을 생각해 볼 것 같다.
마지막으로 생각해 볼 점은 현재 상승기 어느 쯤에 와있을까 하는 것이다. 단순히 글의 내용으로만 보면 지금은 상승기 후반에 해당하는 것 같다. 몇 년 후에 다시 돌아봐야 겠다.
*생애 주기를 활용한 부동산 투자법
1. 신혼 때 거주 지역이 중요한 이유
인생에서 가장 자유롭게 거주지를 선택할 수 있는 시기에 직장에서 가깝다고 혹은 양가 부모님이 사는 지역에서 살기를 원해서 그 근처에서 신혼을 시작하면 다른 입지 조건을 가진 곳에서 살 기회를 너무 쉽게 놓치게 됩니다. 그러다 곧 아이가 생기고 사는 곳에 익숙해지면 금방 여기가 가장 살기 좋다고 생각합니다. 101p
2. 유치원 시기에 갈아타기가 중요한 이유★
이 시기가 오면 처음으로 내가 사는 곳을 아이 입장에서 눌러보게 됩니다. 안심하고 맡길 수 있는 좋은 커리큘럼이 있는 유치원이 있는지, 가는 길은 안전한지, 또래 친구들의 부모 수준은 어떠한지, 연계된 초등학교는 면학 분위기가 좋은지, 멀게는 중학교 학군 현황 등등, 불과 며칠 전까지 살기에 부족함이 없다고 생각했던 자신의 동네를 아이라는 새로운 기준으로 촘촘히 따져보는 것입니다. 102p
요즘은 유치원부터 엄마들의 커뮤니티가 만들어지고 아이의 학원과 학습이 결정되다 보니 사실상 학부모가 되는 첫 관문을 유치원으로 봅니다. 매년 시설과 학습이 좋은 유치원에 보내기 위한 부모들의 눈치 작전과 자리 전쟁이 일어나는 것도 이러한 인식에 기인합니다. 유치원에 입학한 아이들은 그룹을 지어 스포츠 활동을 시작하는데, 여기서 서로 관계를 맺은 엄마들 사이에서도 비슷한 경제 수준을 바탕으로 육아 경험을 공유하며 끈끈한 우정을 쌓게 됩니다. 103p
3. 초등학교 3학년이 마지막 생애 주기인 이유
이때는 어느 정도 아이의 공부 그릇이 드러나고, 본격적으로 시작될 대입 여정에 앞서 아이를 어떤 중학교 학군에서 공부시킬 것인지를 고민하게 됩니다. 근거리 배정을 확실하게 받기 위해선 초등학교 4학년에는 옮겨가야 하기 때문입니다. ... 이 시기를 마지막으로 거주지를 결정하고 나면 이후 학창 시절 동안 아이의 학업을 위해 거주지를 유지합니다.
단기간에 부동산 가격의 상승과 하락에 흔들리지 말고 생애 주기에 따라 상급지로(더 나은 환경으로) 갈아타는 전략을 제시한다. 단기간에 사고 파는 것이 아니기 때문에 실거주하는 기간 동안 결국 가격은 상승하게 될 것이다. 총 3번의 생애주기가 다가올 때마다 영혼을 당겨서 최선의 선택을 할 것. 잠시 불편하더라도 이동하는 수고를 할 것.
*결론
결혼예정자, 기혼자, 어린 자녀를 키우는 30대~40대에게 추천하는 책이다. 실거주와 투자, 두 마리 토끼를 모두 잡고 싶은 사람들에게 저자의 경험을 바탕으로 한 투자 방법을 알려준다.
 |
|